Traité Bava Metzia

Dans le cas d'une maison, le tribunal l'écoute [et il peut démonter la structure pour reprendre ses matériaux] ; mais dans le cas d'un champ, le tribunal ne l'écoute pas.

La Guemara demande : dans le cas d'un champ, quelle en est la raison ? C'est en raison du souci de favoriser l'installation en Eretz Israël — il n'est pas approprié de déraciner des arbres. Il y en a qui disent pour une raison différente : c'est en raison de l'appauvrissement de la terre déjà causé par les racines des arbres, qui ont rendu la terre impropre à d'autres usages. Le propriétaire des arbres ne peut donc pas simplement les emporter et laisser la terre dans son état dégradé. La Guemara demande : quelle est la différence pratique entre ces raisons ? La différence pratique entre elles concerne le cas hors d'Eretz Israël — celui qui a planté les arbres peut-il les déraciner.

MICHNA : Celui qui loue une maison en ville à autrui pendant la saison des pluies ne peut pas en expulser le locataire de la fête de Soukot jusqu'à Pessa'h. Si la location a eu lieu en été, il doit donner un préavis de trente jours avant de pouvoir l'expulser. Et pour une maison située dans les villes [uvakerakim], que ce soit en été ou en saison des pluies, il doit donner un préavis de douze mois. Et pour les boutiques qu'il a louées, que ce soit dans les bourgs ou dans les villes, il doit donner un préavis de douze mois. Rabban Shimon ben Gamliel dit : pour une boutique de boulanger ou de teinturier, il faut donner un préavis de trois ans.

GUEMARA : La Guemara demande : qu'y a-t-il de particulier à la saison des pluies pour qu'on ne puisse pas expulser son locataire ? La Guemara suggère : parce que lorsqu'une personne loue une maison pendant la saison des pluies, on présume qu'elle la loue pour toute la saison des pluies. La Guemara conteste : mais en été aussi, la même halakha devrait s'appliquer — car lorsqu'une personne loue une maison, elle la loue pour tout l'été. La Guemara propose une autre explication : plutôt, en saison des pluies, voici la raison pour laquelle on ne peut pas l'expulser : à cette époque, on ne trouve pas de maisons à louer sur le marché. Comme le logement alternatif n'est pas disponible, même s'il loue la maison mois par mois, on ne peut pas l'expulser.

La Guemara demande : si c'est la raison de la première clause de la Michna, dis et essaie d'expliquer en conséquence la dernière clause qui dit : et pour une maison située dans les villes, que ce soit en été ou en saison des pluies, il faut donner un préavis de douze mois. Il ressort de cette règle que si la période de location de douze mois se terminait pendant la saison des pluies, il pourrait l'expulser alors. Mais pourquoi est-ce acceptable, étant donné qu'on ne trouve pas de maisons à louer sur le marché à cette époque ?

Face à cette difficulté, la Guemara propose une autre interprétation de la MISHNA — Rav Yehouda dit : la MISHNA enseigne sur l'obligation de donner un préavis avant l'expulsion, et voici ce qu'elle dit : bien qu'en général, lorsqu'on loue une maison à autrui sans préciser quand la période de location prendra fin, le propriétaire comme le locataire puissent mettre fin à la location quand ils le souhaitent — le propriétaire ne peut pas expulser le locataire pendant la saison des pluies, c'est-à-dire de la fête de Soukot jusqu'à Pessa'h, à moins de lui avoir donné un préavis de trente jours dès le départ, c'est-à-dire avant le début de la saison des pluies. Comme ce serait encore l'été, le locataire pourrait trouver un autre logement. Mais si une période de location fixe avait été convenue, le locataire peut être expulsé à son terme sans préavis.

Cela est aussi enseigné dans une baraïta : lorsqu'ils ont dit, dans la MISHNA — trente jours, et lorsqu'ils ont dit : douze mois — ils l'ont dit uniquement en ce qui concerne l'obligation de donner un préavis avant l'expulsion. Et tout comme un propriétaire doit donner un préavis à son locataire avant de l'expulser, de même un locataire doit donner un préavis à son propriétaire avant de pouvoir mettre fin à la location. La Guemara explique pourquoi le locataire doit donner un préavis : car le propriétaire peut lui dire : si tu m'avais prévenu, je me serais efforcé de trouver et d'installer une personne respectable dans ma maison.

Rav Assi dit : si un jour de la location entre dans la saison des pluies sans qu'un préavis ait été donné, le propriétaire ne peut pas expulser le locataire de la fête de Soukot jusqu'à Pessa'h. La Guemara conteste : mais n'avons-nous pas dit qu'il faut donner trente jours de préavis ? La règle de Rav Assi indiquerait qu'un préavis donné même un jour avant Soukot suffirait. La Guemara explique : voici ce que Rav Assi dit : si un jour de ces trente jours de préavis entre dans la saison des pluies sans qu'un préavis ait été donné — c'est-à-dire si le préavis a été donné moins de trente jours avant Soukot — alors le propriétaire ne peut pas expulser le locataire de la fête de Soukot jusqu'à Pessa'h.

Rav Houna dit : et si le propriétaire veut augmenter le loyer, il peut le faire sans préavis. Rav Nahman lui dit : celui qui agit ainsi est comme celui qui saisit un autre par les testicules pour qu'il abandonne son manteau — il ne lui a pas offert un vrai choix. En augmentant le loyer, on l'expulse de fait, et il devrait donc donner trente jours de préavis. La Guemara défend l'avis de Rav Houna : non, la règle est nécessaire dans un cas où la location des maisons est devenue plus chère. Puisque le propriétaire perdrait en maintenant le loyer, il est acceptable qu'il augmente le loyer sans préavis.

§ Il est évident que si la maison dans laquelle vit le propriétaire s'est effondrée, il peut expulser son locataire de la maison qu'il lui loue, sans donner de préavis — car il peut lui dire : tu n'es pas meilleur que moi. Puisque le propriétaire a besoin de trouver une nouvelle maison pour y vivre, il peut exiger d'emménager dans sa propriété locative, et c'est son locataire qui doit chercher un nouveau logement. On ne peut pas exiger qu'il ait donné un préavis, car il n'aurait pas pu prévoir que sa maison s'effondrerait.

Si un propriétaire a vendu la propriété louée à un autre, ou l'a léguée à ses héritiers, ou l'a donnée à une autre personne en cadeau — le locataire peut dire au nouveau propriétaire : tu n'es pas meilleur que la personne dont tu tiens la propriété. Puisqu'il était tenu de me donner un préavis avant de m'expulser, tu dois en faire de même.

Si un propriétaire a marié son fils et souhaite expulser son locataire actuel pour fournir un logement au couple nouvellement marié — alors nous voyons : s'il était possible de lui avoir donné un préavis, le couple étant déjà fiancé depuis un certain temps, il est tenu de donner un préavis et ne peut pas expulser son locataire autrement ; mais s'il n'était pas possible de donner un préavis en temps utile, il peut dire à son locataire : tu n'es pas meilleur que moi et mes besoins. J'ai besoin de la propriété maintenant pour mon fils — c'est donc toi qui dois aller chercher un autre logement.